Llegar a la casa propia desde los u$s10 mil, ¿es posible?

jueves 31 de enero, del 2008
Hoy se necesitan los sueldos completos de 8 años para que -de acuerdo al salario promedio registrado en Capital Federal- alguien pueda comprarse su propio departamento. Hace 10 años, se requería exactamente la mitad,

La dificultad de acceso a la vivienda

Fuente:datos de la consultora Reporte Inmobiliario.

Se suma el bajo acceso al crédito que existe: del total de propiedades escrituradas en 2007 sólo 8,7% fue gracias a la ayuda de una hipoteca.

Si bien mejoró algo la situación (ya que en 2006, las casas compradas con préstamo ascendían a 7,9%), se sigue lejos de lo registrado antes de la crisis, momento en que una de cada 4 casas se financiaban.

¿Por qué razón? Porque las propiedades dolarizadas y en suba frente a salarios retrasados y en pesos hacen que no todos "califiquen" a la hora de pedir dinero al banco y a plazo. Y, porque, el ahorro que con demasiado esfuerzo se logra, está en pesos y con frecuencia va de los $10 mil a los $30 mil.
Por eso, la dificultad de acceso a la vivienda -que elevó hasta saturar la demanda de alquileres, con sus persistentes subas- se configura en uno de los principales problemas de la actualidad.

Infobae.com consultó a cinco expertos de distintas áreas acerca de si es posible acceder a una vivienda de uno o dos ambientes, partiendo de un ahorro que no supere los u$s10 mil. Algunas de sus opiniones, ideas y consejos, que no cubren todos los casos, pero que aportan posibles estrategias, son las siguientes:
Alejandro Bianchi, Portfolio Manager de Invertir Online
"Para lograr el valor de una propiedad chica empezando con u$s10 mil o algo menos, se debería invertir en cosas muy arriesgadas, como para que en 5 o 6 años se cumpla con el objetivo. Y esto dependerá del perfil de riesgo del inversor, el cual hay que definir. Si es muy pequeño el capital, no se puede diversificar demasiado.

Entonces: en virtud del capital, el perfil de riesgo, el objetivo (monto) y el tiempo se puede definir una cartera y en qué conviene invertir."Es importante 'traquear' la inflación y el aumento del valor de las propiedades con el dinero que se ahorra para que uno no esté cada vez más lejos del objetivo. Hay que pensar que la propiedad está en dólares. Si se deja el dinero en el colchón, se pierde terreno en este sentido."Recomiendo entonces un portafolio diversificado, lo que quiere decir, tener el dinero en varias cosas.

En general, se habla de 60% en renta fija (plazos fijos, bonos, fideicomisos) y 40% en renta variable (acciones). En renta variable, se puede tener acciones de crecimiento -son mas arriesgadas pero tienen un potencial mayor- y de value -que son firmas más consolidadas-."El tiempo en que se logrará dependerá de cuánto se pueda ahorrar por mes. Aunque sea poco, sirve, sino no se llega nunca. Esto es clave, porque se arma cada vez más al capital invertido.

"Hoy por hoy, no se tiene una gran capacidad de obtener crédito en banco y las tasas están entre 15-16%. Quien compra una propiedad, difícilmente la compra a crédito. Entonces, en mi opinión, la opción es invertir, ahorrar y un monto pequeño, si es posible, apalancarlo ya sea pidiéndolo a la familia, mediante un crédito."Para invertir, se necesita buscar asesoramiento. Para hacerlo en el mercado de capitales se debe concurrir a una sociedad de bolsa, donde se puede empezar a partir de 3 mil pesos, aproximadamente.

Carlos Sotelo Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina
"Es muy difícil llegar a la casa propia con un ahorro de u$s10 mil. Los bancos pueden dar como máximo 70% de la propiedad que se quiere comprar. Si se va a comprar un departamento de u$s50 mil, se necesitarían pedir u$s35 mil y tener u$s15 mil."Entonces, en principio, lo que conviene tener es ese 30% del valor de la propiedad. El segundo punto es que la cuota de amortización del crédito no absorba más del 25% de los ingresos comprobables. Es así que se tienen dos limitaciones: el monto total del crédito que se otorga y que se alcance a cumplir el requisito de la cuota-ingreso.

"Lo más barato que se puede conseguir en Capital, ronda los u$s40 mil, saliendo de la franja de la zona norte. Si se quiere resolver con un pool de créditos personales, se requiere un ingreso muy alto."Lamentablemente hasta que no salgan tasas bajas, es difícil que la población tenga acceso al crédito: eso requiere que el estado instrumente una política de largo plazo donde se ayude o subvencione al comprador con tasa preferencial y largo plazo, a 25 y 30 años.

"Hay una nueva modalidad que son las construcciones por fideicomisos, en las que se requiere un anticipo y luego, pagos mensuales. Por el saldo, se saca una la hipoteca que en general está apalancada. Es una operación segura.José Rozados, Consultor de Reporte Inmobiliario
"Con 25 mil pesos, alrededor de u$s8 mil, se puede acceder -crédito mediante- a casi u$s 27 mil y por ese valor, no hay nada en Capital y quizás algo en el Conurbano, pero en localizaciones no centrales. Sino, comprar un terreno fuera de la Ciudad y después construir con tiempo.

"Hoy no hay muchas alternativas más que pensar que sea un pago inicial y después tomar un crédito hipotecario por el resto y los bancos piden tener un 30% del valor de la propiedad."Buscar algún tipo de fideicomiso o consorcio es interesante, pero es necesario para eso, tener una capacidad de ahorro para solventar una cuota que puede ser en dólares y después acceder a otra parte similar a la inicial para la escritura.

"Otra opción es tratar de multiplicar esos casi 10 mil dólares, buscar alguna alternativa medianamente segura y seguir ahorrando."Haría falta para recurrir a algo mínimo, tener 15 mil dólares y de ahí, que sea el 30% de una propiedad de u$s50 mil. Así sí es posible llegar a comprar algo desde un acumulado, se tiene mayor espectro de posibilidad.

Dante Sica, Director de abeceb.com
"Depende qué casa se requiera comprar. El problema no es el stock, es el flujo: cuánto se puede pagar de cuota anual. Esto, brinda la dimensión que tiene que ver con la capacidad de generar flujo, cuánto es el ingreso mensual para ver cuánto se puede afectar para la compra."No hay muchas alternativas salvo que te vayas a vivir a una casa sencilla, alejada de la ciudad.

"Si se tienen u$s10 mil y un ingreso de 2500 por mes, conviene sacar un préstamo para un departamento chico en una zona alejada del centro. Es un stock de capital bajo como para que en dos años más se pueda comprar sin complementar con un préstamo o cualquier forma de financiamiento.

"Hoy hay departamentos en construcción a los que se puede acceder con u$s25 mil, pagando por mes después. No importa la forma, consorcio, fideicomiso, préstamo: 10 mil dólares es un stock bajo. No hay muchas alternativas. Pero, todo depende del nivel de ingresos: se puede contar con u$s30 mil y ganar 600 pesos."Este año, los ingresos han tenido una recuperación y la relación cuota-ingreso, estaría bajando.

Antonio CejuelaDirector de Puente Hnos.
"Primero se debe decidir dónde se quiere vivir porque con u$s10 mil dólares, de entrada, se quedan afuera los barrios más demandados, Palermo, Barrio Norte, Caballito, Belgrano, etc."Desde el punto de vista financiero estrictamente, lo que recomiendo es tomar un crédito en pesos a tasa fija y si no es fija, mixta, de manera de lograr una relación entre los ingresos y la moneda del endeudamiento. A tasa fija se está también jugando contra la inflación.

La mejor alternativa es endeudarse a tasa fija, mientras más largo sea el plazo."La mayoría de los bancos prestan entre 70 y 80% y con una afectación de la renta del orden del 35%. De esta manera, con u$s10 mil no se puede comprar una casa de más de 50 mil dólares."Para poder financiar los u$s40 mil restantes, cada $10 mil tomados en préstamo, se paga aproximadamente $115 de cuota (a 10 años), por tanto, se tiene cuota de 1400 pesos, lo que implica tener un ingreso de $4600 netos, alrededor de $5 mil brutos."Recomendación: la situación es complicada. Conviene endeudarse a tasa fija, sobre todo desde el punto de vista de los ingresos.

La otra alternativa es invertir los u$s10 mil durante por lo menos un año con una capacidad de ahorro. Si se logran ahorrar u$s500, se juntan u$s16 mil. En 2007, en promedio los rendimientos fueron del orden de 10-11% para un perfil conservador, en este contexto. Así, al cierre del primer año, se ascendería a un monto de u$s17.500. Ahí se puede hacer algo mejor, siempre y cuando, el precio y las condiciones del mercado inmobiliario no se modifiquen".

No deben descartarse las "fórmulas" para multiplicar el dinero que se tiene ahorrado que encuentre cada cual. Por ejemplo: obtener varios créditos personales para complementar el ahorro logrado, comprar una vivienda fuera de Capital, alquilarla y con lo obtenido, pagar el préstamo. No todos tienen sus ingresos "en blanco", esto es un impedimiento fuerte para lograr un préstamo. Todo dependerá, entonces, de cada caso.